Главная \ Оценка недвижимости

Оценка недвижимости

Оценка недвижимости – один из наиболее востребованных видов оценки, включающий оценку стоимости права собственности или иных прав (права аренды, права пользования и т.д.) в отношении таких объектов недвижимости как здания (отдельно стоящие и находящиеся в составе производственных комплексов), офисные, складские и производственные помещения, сооружения - дороги, мосты, подъездные пути, резервуары, ограждения и т.п., жилые дома и квартиры.

Оценка недвижимости производится в следующих случаях:

при передаче объекта в качестве залога в банк;
при страховании объекта недвижимости;
при судопроизводстве;
в иных случаях, когда это необходимо.

Оценка недвижимости включает в себя:

оценку квартир;
оценка коммерческой недвижимости;
оценку коттеджей (загородной недвижимости);
оценку объектов незавершенного строительства;
оценку аренды (арендных ставок).

Оценка квартир

Оценка квартиры требуется не только для консультационных целей при желании купить, продать или обменять квартиру, но и почти всегда в обязательном порядке при получении кредита в банке и при ипотеке. Сегодня, в обязательном порядке требуется оценка квартир для совершения нотариальных действий (в соответствии с п. 8 ст. 333.25 "Особенности уплаты государственной пошлины при обращении за совершением нотариальных действий" Налогового кодекса РФ ").

Отчет об оценке квартиры, подготовленный оценщиками, является официальным документом, который принимается к рассмотрению не только кредитными отделами банков, страховыми компаниями, но и судами, а также другими органами юстиции и иными государственными учреждениями.

Для объективной и достоверной оценки стоимости квартиры необходимо учитывать множество факторов: местоположение и тип дома, удаленность от метро, наличие двора и консьержки в подъезде, вид из окон и т. д.

Документы необходимые для проведения оценки квартиры:

Свидетельство о государственной регистрации права, или документ, на основании которого такая регистрация может быть произведена (договор купли-продажи, дарения или другое).
Документы БТИ и технический паспорт БТИ, или извлечение из технического паспорта БТИ.

Компания "Инвест Проект" несет полную ответственность за проведенную экспертизу в целом, каждый специалист (оценщик) нашей Компании несет персональную ответственность за произведенную оценку (экспертизу).

Оценка коммерческой недвижимости

Коммерческой недвижимостью называется недвижимость, которая может приносить доход (доходная недвижимость). При оценке объектов коммерческой недвижимости в обязательном порядке учитывается размер дохода, риск и период, связанный с его получением. При оценке доходной недвижимости анализируется и принимается во внимание множество факторов, влияющих на способность недвижимости приносить доход, а, следовательно, и влияющих на стоимость объекта (местоположение, состояние, качество, функциональное назначение, окружающая территория и т. д.). Принимается во внимание наличие или отсутствие различного рода обременений оцениваемого объекта.

Отчет об оценке стоимости коммерческой недвижимости, подготовленный оценщиками, является официальным документом, который принимается к рассмотрению не только кредитными отделами банков, страховыми Компаниями, но и судами, а также другими органами юстиции и иными государственными учреждениями.

Документы необходимые для проведения оценки недвижимости:

Правоустанавливающие документы на здание (помещение) - свидетельство о государственной регистрации права.
Правоустанавливающие документы на земельный участок - свидетельство о государственной регистрации права или договор аренды, в случае, если земельный участок принадлежит на правах аренды.
Документы БТИ:

технический паспорт или выписка из технического паспорта (форма БТИ №1а);
экспликация (форма БТИ №22);
поэтажный план;
информация об эксплутационных расходах - расходы на страхование объекта оценки;
коммунальные платежи (электричество, холодное и горячее водоснабжение, отопление, канализация, и т.д.);
фонд оплаты труда обслуживающего персонала (охрана, уборщица и т.д.);
расходы на управление объектом оценки (если таковые имеются).

Бухгалтерская информация:

справка о величине балансовой стоимости объекта оценки;
справка о величине остаточной стоимости объекта оценки.

Данный перечень документов, необходимый для такой процедуры как оценка недвижимости, носит предварительный характер и может быть сокращен или расширен после детального ознакомления оценщика с заданием на оценку и проведением переговоров с заказчиком оценки.
Оказывая услугу по оценке недвижимости, "Инвест Проект" несет полную ответственность за проведенную экспертизу в целом, каждый специалист (оценщик) нашей Компании несет персональную ответственность за произведенную оценку (экспертизу).

Оценка коттеджей (загородная недвижимость)

В настоящее время наблюдается устойчивый рост рынка загородной недвижимости в Московском регионе, который вызвал ситуацию, когда спрос на эти объекты часто превышает предложение. При таких условиях, в большинстве случаев, цены предложений формируются на основании спекулятивных факторов и не всегда соответствуют реальной потребительной стоимости объектов. В этой ситуации, проведение независимой оценки коттеджей, дач и жилых домов становится необходимым инструментом для соблюдения взаимовыгодного баланса интересов, как покупателя, так и продавца жилой недвижимости.

При оценке рыночной стоимости загородной недвижимости, куда входят загородные коттеджи и дачи, во внимание принимается большое количество различных факторов влияющих на стоимость: удаленность от города и железнодорожной станции, качество подъездных путей, направление, наличие в непосредственной близости леса или водоема, качество почвы и воды и т. д. Большое значение имеют престижность места, наличие развитой инфраструктуры, наличие коммуникаций, площадь объекта, состояние отделки и тип дома, ландшафт местности и т.д.

Отчет об оценке коттеджей (загородной недвижимости), является официальным документом, который принимается к рассмотрению как кредитными организациями (банками), так и судами, а также другими органами юстиции и иными государственными учреждениями.

Документы необходимые для проведения оценки:

Правоустанавливающие документы на строения и сооружения - свидетельство о государственной регистрации права.
Правоустанавливающие документы на земельный участок- свидетельство о государственной регистрации права или договор аренды, в случае, если земельный участок принадлежит на правах аренды.
Документы БТИ:

технический паспорт или выписка из технического паспорта (форма БТИ №1а);
экспликация (форма БТИ №22);
поэтажный план.

Данный перечень документов носит предварительный характер и может быть сокращен или расширен после детального ознакомления оценщика с заданием на оценку и проведением переговоров с заказчиком оценки.

Оценка объектов незавершенного строительства

Чаще всего, в качестве незавершенных строительством объектов выступают здания или сооружения. Для того чтобы объективно оценить стоимость незавершенного здания (сооружения), необходимо правильно его классифицировать. Существует несколько способов классификации объектов, незавершенных строительством. Наиболее существенной для оценщика является классификация с точки зрения наличия у недостроенного объекта возможностей выступать в качестве доходной недвижимости.

Здания и сооружения производственного назначения, в свою очередь, можно разделить на две большие группы. К первой группе относятся здания и сооружения специализированного назначения, у которых возможности изменения функционального назначения практически отсутствуют из-за особенностей конструктивных решений. К таким объектам недвижимости могут быть отнесены, например, здания и сооружения добывающих отраслей промышленности. Во вторую группу входят объекты, которые могут быть использованы для размещения в них различных типов производств, и, следовательно, обладают более универсальными объемно-планировочными и конструктивными решениями. Эти свойства наиболее характерны для зданий отраслей машиностроения, пищевой, фармацевтической промышленности и др.

При оценке рыночной стоимости незавершенных строительством объектов, относящихся к первой группе, используют, в основном затратный подход. Рыночная стоимость объектов, относящихся ко второй группе, определяется с применением как затратного, так и доходного подхода. Подход, основанный на сравнительном анализе продаж при оценке незавершенных строительством объектов, практически не используется.

Документы необходимые для проведения оценки:

Правоустанавливающие документы на объект незавершенного строительства - свидетельство о государственной регистрации права (если была проведена регистрация);
Правоустанавливающие документы на земельный участок - свидетельство о государственной регистрации права или договор аренды, в случае, если земельный участок принадлежит на правах аренды;
Строительная документация:

копия Ордера на строительство объекта с указанием даты получения и сроком действия;
проект на строительство (пояснительная записка и строительные чертежи);
сводный сметный расчет и локальные сметы на строительство;
акты выполненных работ;
график выполнения работ, необходимых для завершения строительства с указанием последовательности выполнения.

Общая информация по строительству:

дата начала строительства;
предполагаемый срок окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию;
затраты, необходимые для завершения строительства;
договор между инвестором и генподрядчиком;
договора между инвестором и соинвесторами (если они есть).

Оценка аренды (арендных ставок)

У многих предпринимателей аренда съедает львиную долю оборотных средств, после чего не остается денег ни на ремонт, ни на замену оборудования.

Единственный выход из сложившейся ситуации - оценка арендной платы независимым оценщиком. Отчет об оценке арендной платы может быть компромиссным решением, удовлетворяющим как арендатора, так и арендодателя.

Документы необходимые для проведения оценки:

Технический паспорт БТИ или выписка из технического паспорта (форма БТИ №1а) на все здание или арендуемую часть здания.
Экспликация (форма БТИ №22).
Поэтажный план.